1Logo

1Logo

1Uređenje fasade1

1Uređenje fasade1

rego stan

za održavanje i upravljanje stambenim zgradama

Energetska obnova bez sudjelovanja fonda

U zadnjih nekoliko godina počela je energetska obnova višestambenih zgrada. Izraz energetska obnova podrazumijeva dodavanje toplinskih izolacija (i drugih slojeva) na fasadne zidove, podove (prema negrijanim prostorima) i krovove zgrada ...
Energetska obnova bez sudjelovanja fonda


MIŠLJENJE O IZRADI PROJEKATA I DRUGOJ PROCEDURI ZA ENERGETSKU OBNOVU VIŠESTAMBENIH ZGRADA KOJE SE FINANCIRAJU SAMOSTALNO

UVOD
U zadnjih nekoliko godina počela je energetska obnova višestambenih zgrada. Izraz energetska
obnova podrazumijeva dodavanje toplinskih izolacija (i drugih slojeva) na fasadne zidove, podove
(prema negrijanim prostorima) i krovove zgrada, te zamjenu postojećih prozora i vrata sa novom
stolarijom, čime se postižu značajna smanjenja gubitaka topline iz zgrada, odnosno smanjuje se
potrošnja energije za grijanje (ali i za hlađenje, moguće i za rasvjetu, itd.) i troškovi koji se plaćaju u tu
svrhu.
Na natječajima za sufinanciranje takvih projekata i radova koje je raspisivao Fond za zaštitu okoliša i
energetsku učinkovitost (FZOEU) bili su postavljeni vrlo visoki zahtjevi koje je trebalo ostvariti.
Toplinske karakteristike zidova, krovova i podova kod obnovljenih starih zgrada su morale biti bolje
nego što su važeći propisi zahtjevali kod gradnje novih zgrada! A ukupna potrošnja toplinske energije
u takvim zgradama se je morala smanjiti za više od 50%. Ali onaj tko daje sredstva, ima pravo
određivati i uvjete za njihovo korištenje. Da bi se postigle tražene uštede, u pravilu se je morala
obnavljati kompletna ovojnica zgrade, t.j. krovovi, pročelja i podovi ili stropovi prema negrijanim
prostorijama (podrumina, tavanima i sl.). FZOEU je propisivao i sastav projektne dokumentacije koja
se je morala izraditi. Ona se je sastojala od arhitektonskog projekta (stanje prije i poslije obnove),
elaborata racionalne uporabe energije i toplinske zaštite (u daljnjem tekstu ”projekt fizike” zgrade u
kojoj se matematičkim metodama dokazuju gubici topline prije i poslije obnove, odnosno ostvarena
ušteda energije) i troškovnik radova koji sadrži popis i opis svih radova koje treba izvesti u sklopu
poboljšanja i njihove količine. Vrlo visoki zahtjevi za toplinskim uštedama su za posljedicu imali i
visoku cijenu radova na obnovi takvih zgrada. Kod izvođenja radova je bilo obavezno angažirati
nadzornog inženjera.
Na natječajima koje je financirao grad Zagreb postojali su drugačiji kriteriji. Na tim natječajima su
većinom obnavljane zgrade koje se nalaze u starijoj gradskoj jezgri koja je zaštićena kao povijesna
cjelina. Zbog toga je na projekte obnove tih zgrada suglasnost morao davati Gradski zavod za zaštitu
spomenika kulture i prirode. On u pravilu ne dozvoljava stavljanje toplinske izolacije na pročelja
prema ulici. A uvjet grada Zagreba je bio da se obnavlja samo pročelje (t.j. ne i zamjena prozora, ne
krov, ne zidovi i ne stropovi-podovi prema negrijanim tavanima, podrumina i sličnim prostorima). Zbog
navedenih uvjeta Zavoda za zaštitu i grada Zagreba, na tim objektima nije bilo moguće postići
značajne toplinske uštede, i ti objekti nisu mogli konkurirati na natječajima FZOEU. Sastav projekata
za obnovu takvih zgrada je određivao grad Zagreb. Oni su sadržavali arhitektonski projekt i
troškovnik. Elaborat racionalne uporabe energije i toplinske zaštite nije formalno bio obvezan, ali je
bilo obvezno da zgrada ima energetski certifikat prije i poslije obnove. Obzirom da je svrha izrade dva
energetska certifikata, opet dokazivanje postignutog rezultata (iako u ovom slučaju nije propisano
koliko velika mora biti ušteda toplinske energije), može se reći da je sadržaj projektne dokumentacije
kod obje vrste natječaja vrlo sličan. Obzirom da je uvjet za sudjelovanje na natječaju bio da dopusti
gradu Zagrebu da bira izvođača radova i nadzornog inženjera, cijena izvođenja je opet bila viša, nego
što bi se postigla da je bila moguća veća konkurencija izvođača.
Novi natječaji za energetsku obnovu zgrada se ne očekuju u skoro vrijeme.

U međuvremenu pojavljuju se zgrade koje su zainteresirane za energetsku obnovu koju bi zbog
različitih razloga financirale samostalno. Dio tih zgrada nije prošao na spomenutim natječajima, dio
nije niti ni konkurirao, a dio zgrada smatra da je obnova uz sudjelovanje FZOEU ili grada Zagreba,
jednostavno preskupa, jer FZOEU i grad Zagreb nameću svoje zahtjeve koji za posljedicu imaju
povećanje cijene izvedbe. Često se dolazi do zaključka da je moguće zgradu obnoviti i bez
sufinanciranja navedenih institucija, ako se troškovi izvedbe smanje za onaj iznos koji bi zgrada
dobila od navedenih institucija. Kod takvog načina obnove izbjegava se i vrlo kompliciran, dugotrajan i
skup postupak za izradu pripremne dokumentacije, prijava, odabira izvođača putem javne nabave i sl.
Kod ranije spomenutih natječaja sadržaj projektne dokumentacije je određivala institucija koja je
raspisivala natječaj, i kao što je rečeno ona se je u pravilu sastojala od 3 dijela. Prvi dio je
arhitektonski projekt, sa prikazom namjeravanog zahvata, drugi dio je matematičko dokazivanje što
se sa planiranim zahvatom postiže (kolika je ušteda energije), i treći dio je troškovnik koji služi za
prikupljanje ponuda, određivanje cijene izvedbe i sklapanje ugovora sa izvođačem radova. Kod
zgrada koje kreću u samostalan način energetske obnove, rezanje troškova počinje već u fazi izrade
projektne dokumentacije. Zbog toga često od projektanata traže samo izradu troškovnika, ali bez
izrade projekta i bez izrade elaborata racionalne uporabe energije i toplinske zaštite. Suvlasnici
zgrada često imaju stav, da ako sami financiraju radove, imaju pravo i sami odrediti što i kako će se
raditi kod energetske obnove zgrade, i u fazi projektiranja i u fazi izvedbe radova.
Svrha izrade ovog mišljenja je skretanje pažnje na neke zakonske odredbe, iz kojih proizlazi da kod
planiranja energetske obnove zgrada nije moguće imati tako veliku slobodu, t.j. da pri tome postoje
različita zakonska ograničenja, na koja treba upozoriti suvlasnike zgrada i upravitelje.
Mišljenje je izrađeno tako da su citirani pojedini članci ili dijelovi članaka iz propisa koji se odnose na
način gradnje u koji pripada energetska obnova zgrada, a nakon svakog citata je projektant dao svoj
komentar.
IZVADCI IZ PROPISA I KOMENTARI
Zakon o gradnji (NN 153/2013, 20/2017)
Članak 128.
(1) Jednostavne i druge građevine i radovi određeni pravilnikom koji donosi ministar grade
se, odnosno izvode bez građevinske dozvole.
(2) Građenju građevina i izvođenju radova iz stavka 1. ovoga članka može se pristupiti na
temelju glavnog projekta, tipskog projekta za koji je Ministarstvo donijelo rješenje o
tipskom projektu, drugog akta, odnosno bez akta ako je to propisano pravilnikom iz stavka
1. ovoga članka.
(3) Potreba provedbe stručnog nadzora građenja građevina i izvođenja radova određenih
pravilnikom iz stavka 1. ovoga članka te obveza prijave početka građenja, odnosno
izvođenja istih propisuje se tim pravilnikom.
....
Iz navedenog članka je vidljivo da se određene građevine i radovi mogu vršiti bez građevne
dozvole, ali da je to regulirano zasebnim pravilnikom.
U stavku 2. se navodi da se takvi radovi mogu izvoditi na temelju glavnog projekta, nekog drugog akta
ili bez akta, ovisno o tome kako je propisano u tom pravilniku.
U stavku 3. se navodi da se u istom pravilniku propisuje i potreba za stručnim nadzorom i za prijavom
gradilišta.

Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima (NN 112/2017)
Članak 3.
Bez građevinske dozvole i glavnog projekta, mogu se izvoditi radovi:
....
3. Na postojećoj zgradi kojima se:
....
b) zamjenjuju vanjski i unutarnji prozori i vrata
....
U navedenom pravilniku je napravljen izuzetak, za zamjenu vanjskih prozora i vrata. Podrazumijeva
se da će novi prozori i vrata imati bolja toplinska svojstva od starih i zbog toga pridonositi toplinskim
uštedama, odnosno utjecati na izmjenu temeljnog zahtjeva za građevinu ”gospodarenje energijom i
očuvanje toplinom”, ali su ti radovi ipak stavljeni u grupu radova koji se mogu izvoditi i bez dozvole i
bez glavnog projekta.
Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima (NN 112/2017)
Članak 3.
Bez građevinske dozvole i glavnog projekta, mogu se izvoditi radovi:
....
11. Na postojećoj zgradi koja nema više od tri stana, odnosno tri funkcionalne jedinice ili
građevinsku (bruto) površinu koja nije veća od 600 m2, a kojima se:
a) dodaju, obnavljaju ili zamjenjuju dijelovi zgrade koji su dio omotača grijanog ili
hlađenog dijela zgrade ili su dio tehničkog sustava zgrade, kao što su prozirni
elementi pročelja, toplinska izolacija podova, zidova, stropova, ravnih, kosih i
zaobljenih krovova, pokrova, hidroizolacija, oprema, odnosno postrojenje za grijanje,
hlađenje ili ventilaciju, te za automatsko upravljanje, regulaciju i daljinsko praćenje
potrošnje energije ili vode, vodovod i kanalizacija, plinske i elektroinstalacije
....
Odredbe ovog članka se NE odnose na višestambene zgrade, nego na energetsku obnovu
obiteljskih kuća. Za samu gradnju novih obiteljskih kuća su potrebni i glavni projekti i građevna
dozvola, ali ako se obnavljaju postojeće obiteljske kuće, onda je ta energetska obnova u kategoriji
radova ”bez dozvole i bez projekta”.
U daljnjem tekstu će biti vidljivo da radovi koji su u kategoriji ”bez dozvole i bez projekta” ne trebaju
zadovoljavati ni uvjete iz Tehničkog propisa, niti je potreban nadzor, niti se provodi tehnički pregled
niti se izdaje uporabna dozvola.
Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima (NN 112/2017)
Članak 5.
Bez građevinske dozvole, a u skladu s glavnim projektom mogu se izvoditi radovi:
....
10. Na postojećoj zgradi, ako ovim Pravilnikom nije propisano drukčije, a kojima se:
a) dodaju, obnavljaju ili zamjenjuju dijelovi zgrade koji su dio omotača grijanog ili
hlađenog dijela zgrade ili su dio tehničkog sustava zgrade, kao što su prozirni
elementi pročelja, toplinska izolacija podova, zidova, stropova, ravnih, kosih i zaobljenih
krovova, pokrova, hidroizolacija, oprema, odnosno postrojenje za grijanje, hlađenje ili
ventilaciju, te za automatsko upravljanje, regulaciju i daljinsko praćenje potrošnje
energije ili vode, vodovod i kanalizacija, plinske i elektroinstalacije
....

Pravilnik razvrstava jednostavne građevine i radove u više grupa. Neke građevine i radovi se mogu
raditi i bez građevne dozvole i bez glavnog projekta. Energetska obnova (dodavanje, obnova ili
zamjena, podova, zidova, krovova, na grijanim ili hlađenim dijelovima zgrade - stanovima i poslovnim
prostorima) je razvrstana u grupu radova koja se može izvoditi bez građevne dozvole, ali u skladu sa
glavnim projektom.
Izraz ”prozirni elementi pročelja” ne podrazumijeva prozore (kao što je ranije navedeno, oni se mogu
zamijeniti i bez glavnog projekta), nego dijelove od staklene opeke ili kompletne staklene fasade.
Iz toga proizlazi da za navedene radove MORA BITI IZRAĐEN GLAVNI PROJEKT.
Pravilnik o obveznom sadržaju i opremanju projekata građevina (NN 64/2014, 41/2015)
Članak 13.
(1) Glavni projekt građevine mora sadržavati one odgovarajuće projekte pojedinih struka koji
su, ovisno o vrsti građevine, potrebni za davanje cjelovitog i usklađenog tehničkog
rješenja građevine, prikaza smještaja građevine u prostoru i dokazivanje ispunjavanja
temeljnih zahtjeva za građevinu, kao i drugih zahtjeva i uvjeta iz Zakona o gradnji, uvjeta
gradnje na određenoj lokaciji, posebnih zakona i propisa donesenih na temelju tih zakona.
....
Članak 22.
(1) Proračunima i drugim prikladnim metodama se, u skladu s posebnim propisom ili, za
pitanja koja nisu uređena propisom, prema pravilima struke, dokazuje da će projektirana
građevina s ugrađenim građevnim proizvodima, instalacijama i ugrađenom opremom
ispunjavati temeljne zahtjeve: mehaničke otpornosti i stabilnosti, sigurnosti u slučaju
požara, higijene, zdravlja i okoliša, sigurnosti i pristupačnosti tijekom uporabe, zaštite od
buke, gospodarenja energijom i očuvanja topline, održive uporabe prirodnih izvora, a što
ovisi o vrsti građevine.
....
Iz navedenih članaka je vidljivo da je sadržaj glavnog projekta propisan u navedenom Pravilniku.
Glavni projekt je skup projekata, koji MORA SADRŽAVATI ARHITEKTONSKI PROJEKT jer se u
njemu prikazuje tehničko rješenje o tome što se na zgradi planira raditi I PROJEKT FIZIKE kojim se
dokazuje kakve se uštede energije postižu sa tim rješenjem (a što spada u temeljne zahtjeve za
građevinu).
Zakon o gradnji (NN 153/2013, 20/2017)
Članak 8.
Temeljni zahtjevi za građevinu su:
....
6. gospodarenje energijom i očuvanje topline
....
Temeljni zahtjevi za građevinu su određeni u Zakonu o gradnji. Među njih spada i ”gospodarenje
energijom i očuvanje topline”. U prethodnoj cjelini, gdje je objašnjava sadržaj glavnog projekta, navodi
se da se u projektu mora dokazati ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu. Iz toga proizlazi da
GLAVNI PROJEKT MORA SADRŽAVATI PROJEKT FIZIKE (elaborat racionalne uporabe energije i
toplinske zaštite), jer se u njemu dokazuje gospodarenje energijom i očuvanje topline.

Zakon o gradnji (NN 153/2013, 20/2017)
Članak 16.
(1) Ako se rekonstruira građevina upisana u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske ili
građevina koja se nalazi u kulturno-povijesnoj cjelini upisanoj u taj Registar, može se uz
suglasnost Ministarstva odstupiti od temeljnih zahtjeva za građevinu ako bi se njima
narušila bitna spomenička svojstva.
....
Izraz ”Ministarstvo” bi se trebao odnositi na Ministarstvo kulture koje je nadležno za vođenje Registra
kulturnih dobara i njihovu zaštitu. U dosadašnjoj praksi u Zagrebu se ne obraća na Ministarstvo
kulture, nego na Gradski zavod za zaštitu spomenika kulture i prirode, koji izdaje prethodne uvjete,
odnosno stručno mišljenje, u kojem ograničava ili zabranjuje mogućnosti za izmjenu pročelja do kojih
bi došlo kada bi se na njih postavljala nova dodatna toplinska izolacija.
Navedena ograničenja postoje samo za pojedinačno zaštićene objekte ili objekte koji se nalaze u
zaštićenoj zoni. Zone zaštite bi trebale biti vidljive i na odgovarajućoj karti u urbanističkom planu za
određeno područje.
Zbog navedenog članka, grad Zagreb u svojem natječaju nije imao obvezu izrade projekta fizike (jer
se većina zgrada koje se obnavljaju po tom natječaju nalazi u zoni sa nekakvim oblikom zaštite, te
nije potrebno da projekt ispunjava temeljni zahtjev za toplinskom zaštitom), ali je nametnuo obvezu
izrade energetskog certifikata prije i poslije obnove, čime je postignut isti rezultat, jer se certifikat
izrađuje na način da se proračun za zgradu vrši gotovo na identičan način kao u projektu fizike.
Iz prethodnog teksta se može izvesti zaključak, da ako bi određena zgada sama krenula u energetsku
obnovu (t.j. ako joj grad Zagreb ili drugi grad ili općina NE NAMEĆE obvezu izrade projekta fizike ili
energetskog certifikata), a nalazi se u zoni sa nekakvim oblikom zaštite, može se (nakon pribavljanja
određenog dokumenta od Ministarstva kulture ili Zavoda za zaštitu) izraditi glavni projekt koji neće
obuhvatiti temeljni zahtjev za toplinskom zaštitom, t.j. KOJI NEĆE SADRŽAVATI PROJEKT FIZIKE.
Zakon o gradnji (NN 153/2013, 20/2017)
Članak 73.
(1) Glavni projekt za građenje građevine za koju se ne izdaje građevinska dozvola
izrađuje se u skladu s tehničkim propisima i drugim propisima kojima se uređuju zahtjevi
i uvjeti za građevinu te ne smije biti protivan prostornom planu.
Iz navedenog članka proizlazi da je primjena Tehničkih propisa obavezna i u glavnim projektima za
koje se ne izdaje građevna dozvola, t.j. da se odnosi i na energetsku obnovu zgrada.
Tehnički propis o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama (NN 128/2015)
Članak 1.
(1) Ovim se Tehničkim propisom (u daljnjem tekstu: propis) propisuju:
....
- tehnički zahtjevi u pogledu racionalne uporabe energije i toplinske zaštite koje treba
ispuniti prilikom projektiranja, rekonstrukcije i veće rekonstrukcije postojećih zgrada
koje se griju na unutarnju temperaturu višu od 12°C.
....
Iz navedene odredbe proizlazi da se Tehnički propis odnosi i na veće rekonstrukcije zgrada.

Tehnički propis o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama (NN 128/2015)
Članak 3.
(1) Ovaj propis ne primjenjuje se na:
....
4. zgrade i radove određene posebnim propisom koji se mogu graditi, odnosno
izvoditi bez građevinske dozvole i bez glavnog projekta.
....
Iz navedene odredbe proizlazi da IZUZEĆA OD TEHNIČKOG PROPISA SE ODNOSE SAMO NA
ONE GRAĐEVINE I RADOVE KOJI SE MOGU IZVODITI BEZ GLAVNOG PROJEKTA.
Ranije je spomenuto da se zamjena prozora i vrata na fasadi (i višestambenih zgrada) može vršiti i
bez dozvole i projekta, t.j. bez primjene Tehničkog propisa.
Ranije je spomenuto da se energetska obnova obiteljskih kuća može vršiti bez dozvole i projekta, t.j.
bez primjene Tehničkog propisa.
Već je ranije objašnjeno da za radove na energetskoj obnovi višestambenih zgrada mora postojati
glavni projekt, te iz toga proizlazi da SE TEHNIČKI PROPIS ODNOSI NA ENERGETSKU OBNOVU.
Tehnički propis o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama (NN 128/2015)
Članak 4.
(1) Pojedini pojmovi uporabljeni u ovom Propisu imaju u smislu ovog propisa slijedeće
značenje:
....
24. Ovojnica zgrade jesu ugrađeni dijelovi zgrade koji odvajaju unutrašnjost zgrade od
vanjskog okoliša.
....
45. Veća rekonstrukcija zgrade jest rekonstrukcija zgrade gdje se rekonstrukciji
podvrgava više od 25% površine ovojnice zgrade
....
Iz prethodnih objašnjenja proizlazi da se Tehnički propis odnosi i na veće rekonstrukcije zgrada, a iz
navedenih odredbi o značenju pojmova proizlazi da je VEĆA REKONSTRUKCIJA (u pogledu
toplinske zaštite) je ona rekonstrukcija koja ZAHVAĆA VIŠE OD 25% OVOJNICE zgrade, a ovojnica
zgrade su sve plohe koje omeđuju grijane prostore zgrade (krovovi, zidovi, podovi, prozori i vrata,
itd.).
Iz prethodnih objašnjenja se može zaključiti da kod manjih rekonstrukcija, koje zahvaćaju manje od
25% ovojnice zgrade, ne treba primjenjivati odredbe iz Tehničkog propisa.
Tehnički propis o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama (NN 128/2015)
III. TEHNIČKI ZAHTJEVI ZA RACIONALNU UPORABU ENERGIJE I TOPLINSKU ZAŠTITU
PRILIKOM REKONSTRUKCIJE POSTOJEĆIG ZGRADA
Članak 45.
(1) Kod veće rekonstrukcije postojeće zgrade, koeficijent prolaska topline, U [W/m2*K)], svih
građevnih dijelova na kojem je proveden građevinski zahvat, ne smije biti veći od vrijednosti
utvrđenih u Tablici 1. iz Priloga B ovoga propisa.
(2) Kod rekonstrukcije postojeće zgrade, kojom se naknadno ugrađuju, obnavljaju ili
zamjenjuju samo pojedini dijelovi ovojnice grijanog dijela zgrade na površini većoj od 25%,
koeficijent prolaska topline, U [W/m2*K)], čitavog građevnog dijela na kojem je proveden
građevinski zahvat ne smije biti veći od vrijednosti utvrđenih u Tablici 1. iz Priloga B
ovoga propisa.
....
(7) Rekonstrukcija postojeće zgrade kojom se obnavljaju, djelomično ili potpuno zamjenjuju
dijelovi ovojnice grijanog dijela zgrade, te ako ti radovi obuhvaćaju jednako ili više od
75% ovojnice grijanog dijela zgrade, osim ispunjenja zahtjeva iz stavka 1. ovog članka,
mora biti projektirana i izvedena, ovisno o kategoriji zgrade, na način da:
- godišnja potrebna toplinska energija za grijanje po jedinici ploštine korisne površine
zgrade, Q”H,nd [kWh/(m2*a)], nije veća od dopuštenih vrijednosti utvrđenih u Tablici
9. iz Priloga B ovoga propisa;
- godišnja isporučena energija Edel, nije veća od dopuštenih vrijednosti utvrđenih u
Tablici 9. iz Priloga B ovoga propisa;
- godišnja primarna energija Eprim, koja uključuje energiju za grijanje, hlađenje,
ventilaciju, pripremu potrošne tople vode te kod nestambenih zgrada i rasvjetu, nije
veća od dopuštenih vrijednosti utvrđenih u Tablici 9. iz Priloga B ovoga propisa.
....
(9) Iznimno kod rekonstrukcije postojeće zgrade iz stavka 7. ovog članka nije potrebno
ispuniti minimalne zahtjeve na energetsko svojstvo propisane u Tablici 9. iz Priloga B,
ukoliko ispunjenje istih nije gospodarski isplativo, odnosno tehnički ili funkcionalno
izvedivo, što se utvrđuje u glavnom projektu.
....
U navedenom članku stavak 1. bi se trebao odnositi na postojeće zgrade koje se dograđuju ili
nadograđuju sa novim dijelovima, (t.j. povećava im se građevinska bruto površina i obujam), a stavak
2. bi se trebao odnositi na postojeće zgrade koje se NE dograđuju i nadograđuju, (t.j. NE povećava im
se građevinska bruto površina i obujam), nego im se samo obnavljaju pročelja, krovovi i sl.
Iz stavka 2. proizlazi da ako rekonstrukcija (energetska obnova) zahvaća više od 25% površine
ovojnice, ELEMENTI ZGRADE KOJI SE OBNAVLJAJU (npr. zid, prozor, krov i sl.) NE MOGU IMATI
PROIZVOLJNA TOPLINSKA SVOJSTVA, NEGO ti elementi moraju imati KARAKTERISTIKE IZ
NAVEDENE TABLICE u Tehničkom propisu.
To ustvari znači da npr. debljinu toplinske izolacije na zidu ne mogu odrediti sami suvlasnici stanova
(sa ciljem da bude tanja i zbog toga da izvedba bude jeftinija), nego debljinu izolacije na zidu mora
proračunati projektant, tako da ona zadovolji navedeni propis. Iz toga proizlazi da GLAVNI PROJEKT
MORA SADRŽAVATI PROJEKT FIZIKE, ALI POJEDNOSTAVLJEN, JER SE TRAŽI SAMO
PROVJERA KOEFICIJENATA PROLASKA TOPLINE KROZ ELEMENTE KOJI SE OBNAVLJAJU.
Iz stavka 7. proizlazi da ako rekonstrukcija (energetska obnova) zahvaća više od 75% površine
ovojnice, moraju biti ispunjeni isti zahtjevi ”kao kod stavka 1.” (vrlo vjerojatno je to lapsus i trebalo bi
pisati ”kao kod stavka 2.”, jer se ostatak teksta odnosi na stavak 2. a ne 1. U konačnici je to svejedno
jer i zgrade koje se obnavljaju po stavku 1. i one koje se obnavljaju po stavku 2. trebaju ispuniti iste
zahtjeve iz iste Tablice 1.).
ALI MORAJU BITI ISPUNJENI I DODATNI ZAHTJEVI za godišnju potrebnu toplinsku energiju za
grijanje Q”H,nd, godišnju isporučenu energiju Edel i godišnju primarnu energiju Eprim. Da bi se dokazalo
da takva rekonstrukcija zadovoljava tražene dodatne uvjete GLAVNI PROJEKT MORA
SADRŽAVATI PROJEKT FIZIKE KOJI ĆE BITI KOMPLETAN.
Ispunjavanje dodatnih uvjeta u pravilu znači pojačavanje toplinskih izolacija na zgradi, što u konačnici
za posljedicu ima povećanje cijene izvedbe radova.
Iz stavka 9. proizlazi da se iznimno MOŽE ODUSTATI od zahtjeva u stavku 7. AKO SE u glavnom
projektu UTVRDI DA TAKVA IZVEDBA NIJE GOSPODARSKI ISPLATIVA, ILI TEHNIČKI ILI
FUNKCIONALNO NIJE IZVEDIVA.

Ako neka zgrada ima namjeru obnavljati cijelu fasadu, a pretpostavlja da bi ispunjavanje dodatnih
zahtjeva dovelo do povećanja troškova koji bi im bili neprihvatljivi, mislim da bi morala provesti
slijedeću proceduru.
Prvo bi se morao izraditi glavni projekt, koji bi sadržavao arhitektonski projekt, projekt fizike (u kojem
će prvo biti zadovoljeni svi traženi dodatni uvjeti) i troškovnik. Zatim bi se na temelju tog troškovnika
trebale prikupiti ponude izvođača radova (za radove koji ispunjavaju i dodatne zahtjeve). Zatim bi
suvlasnici trebali donijeti zaključak da im je cijena radova neprihvatljiva (gospodarski neisplativa) ako
bi se izvodili na takav način. I na kraju bi od projektanta trebalo zatražiti da pojednostavi projekt, tako
da se ispunjavaju samo zahtjevi iz stavka 2.
Djeluje malo komplicirano, ali mislim da nije moguće utvrditi da su neki radovi preskupi, prije nego se
prikupe ponude za te radove (naravno, prema projektu i proračunu koji sadrži te radove). Zbog toga
se prvo mora napraviti ”širi” projekt, a naknadno ga se može ”sužavati” da bi se cijena radova
smanjila.
Tehnički propis o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama (NN 128/2015)
Članak 46.
(1) Zahtjevi iz članka 45. ovoga propisa ne primjenjuju se:
- kod obnove vanjske žbuke postojećeg vanjskog zida zgrade, koji ima koeficijent
prolaska topline U=0,50 W/(m2*K) ili manji, uređen prema HRN EN ISO 6946:2008;
- na staklenu plohu velikog izloga koji ima ploštinu do 4 m2 ili ukoliko postoji dodatna
pregrada između izloga i unutarnjeg grijanog prostora zgrade;
- na staklene dijelove vjetrobrana
- na krov kod kojeg se postojeća hidroizolacija samo popravlja – kad se ne izvodi novi
hidroizolacijski sloj;
- na pod na tlu i strop prema negrijanom dijelu zgrade ili vanjskom prostoru, koji se
obnavlja ili dograđuje samo na strani grijane prostorije;
- na građevne dijelove zgrade ili zgradu u cjelini koja je upisana u Registar kulturnih
dobara Republike Hrvatske ili zgradu koja se nalazi u kulturno-povijesnoj cjelini upisanoj
u taj Registar, uz suglasnost Ministarstva, ako bi se njima narušila bitna spomenička
svojstva zgrade.
....
U članku 46. su navedeni izuzeci za pojedine dielove zgrade, koji ne moraju ispuniti uvjete koji se
traže u članku 45., a odnose se na zgrade koje već imaju solidnu toplinsku izolaciju, na radove
održavanja, na dijelove koji su vrlo specifični i na zgrade koje su u nekakavom obliku zaštite (što je
već i ranije spomenuto).
Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima (NN 112/2017)
Članak 6.
....
(3) Investitor je dužan prijaviti početak građenja građevina iz članka 4. ovoga Pravilnika i
izvođenja radova iz članka 5. ovoga Pravilnika sukladno Zakonu o gradnji.
(4) Stručni nadzor građenja provodi se nad građenjem, građevina iz članka 4. ovoga
Pravilnika i nad izvođenjem radova iz članka 5. ovoga Pravilnika, za koje se prema
Zakonu o gradnji izdaje uporabna dozvola (građevine namijenjene obavljanju djelatnosti ili
građevine koje se prema posebnim propisima evidentiraju u katastru).
Obzirom da je energetska obnova zgrada (kao što je ranije navedeno) obuhvaćena člankom 5.
spomenutog pravilnika, za radove na energetskoj obnovi se mora prijaviti početak radova i mora
se angažirati nadzorni inženjer.
Zakon o gradnji (NN 153/2013, 20/2017)
Članak 59.
(1) Stručni nadzor građenja provodi se prilikom građenja svih građevina i izvođenja svih
radova za koje se izdaje građevinska dozvola i/ili uporabna dozvola, ako ovim Zakonom
nije propisano drukčije.
....
Iz navedenog članka je vidljivo da je stručni nadzor obvezan za radove za koje se izdaje uporabna
dozvola.
Zakon o gradnji (NN 153/2013, 20/2017)
Članak 139.
(1) Tehnički pregled obavlja se u svrhu utvrđivanja izgrađenosti građevine u skladu s
građevinskom dozvolom, odnosno glavnim projektom za građevinu koja se može graditi
ili radove koji se mogu izvoditi na temelju glavnog projekta.
....
Iz navedenog članka proizlazi da se tehnički pregled provodi i za građevine i radove koji se izvode
samo na temelju glavnog projekta, t.j. podrazumijeva se i za zgrade kod kojih se vrši energetska
obnova na temelju glavnog projekta.
Zakon o gradnji (NN 153/2013, 20/2017)
Članak 144.
....
(2) Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu, odnosno radove izvedene na temelju
glavnog projekta izdaje se u roku od osam dana od dana obavljenoga tehničkog pregleda
ako se utvrdi da:
1. je uz zahtjev za njezino izdavanje priložena propisana dokumentacija
2. je građevina izgrađena u skladu s glavnim projektom i
3. građevina svojom namjenom, smještajem i vanjskim mjerama svih nadzemnih i
podzemnih dijelova nije protivna prostornom planu u vrijeme izrade glavnog projekta.
....
Iz navedenog članka je vidljivo da se izdavanje uporabne dozvole vrši i za radove izvedene na
temelju glavnog projekta, ali po pojednostavljenoj proceduri (u odnosu na tehnički pregled za
zgrade i radove za koje se izdaje građevna dozvola).
ZAKLJUČAK
Na temelju svega što je navedeno u prethodnom tekstu, mogu se donijeti slijedeći zaključcipreporuke:
1. Prvi korak bi bila procjena da li planirani radovi spadaju u energetsku obnovu ili ne, odnosno da
li za planirane radove treba glavni projekt ili ne.
Za radove na održavanju građevine, kao npr. zamjena krovnog pokrova ili hidroizolacije koja
curi, bojenje fasada, postavljanje novih keramičkih pločica i sl. se smatra da se njima ne
mijenjaju temeljni zahtjevi za građevinu, te se oni mogu izvoditi i bez građevne dozvole i bez
glavnog projekta, t.j. mogu se izvoditi samo na temelju troškovnika.

Radovi koji obuhvaćaju i ugradnju novih toplinskih izolacija (na zidove, krovove ili podovestropove),
ali na zgradama sa do 3 stana (ili funkcionalne jedinice) i koje nisu veće od 600 m2,
mogu se izvoditi i bez građevne dozvole i bez glavnog projekta, t.j. mogu se izvoditi samo na
temelju troškovnika. Ali takvi objekti spadaju u obiteljske kuće, a ne u višestambene zgrade
Ako novi prozori koji se ugrađuju imaju bolja toplinska svojstva od starih prozora, njihova
zamjena bi trebala spadati u grupu radova kojima se mijenja temeljni zahtjev za očuvanje
topline u građevini, ali su oni ipak izuzeti iz te grupe i stavljeni u grupu radova za koje nije
potrebna ni dozvola ni projekt, te se i oni mogu mijenjati samo na temelju troškovnika.
Radovi koji obuhvaćaju ugradnju novih toplinskih izolacija (na zidove, krovove ili podovestropove)
spadaju u radove koji mijenjaju temeljne zahtjeve za građevinu, jer je jedan od njih
”gospodarenje energijom i očuvanje topline”. Takvi se radovi mogu izvoditi bez građevne
dozvole, ali se za njih mora izraditi glavni projekt.
2. Drugi korak u planiranju energetske obnove trebao bi biti provjera da li je zgrada pojedinačno
zaštićena ili se nalazi u zoni zaštite. Ako se utvrdi da je to takav slučaj, treba zatražiti
prethodne uvjete ili stručno mišljenje od institucije nadležne za zaštitu spomenika kulture i
prirode. Uvjeti od takve institucije mogu značajno utjecati na želje investitora, a mogu i
ograničiti primjenu nekih drugih propisa.
3. Treći korak bi bila procjena koliki dio ovojnice zgrade treba obuhvatiti energetska obnova. Kod
energetske obnove izrada glavnog projekta je obvezna, ali se njegov sastav razlikuje, ovisno o
veličini zahvata:
a) obuhvaćeno manje od 25% ovojnice
U takvom slučaju nije obvezna primjena Tehničkog propisa o racionalnoj uporabi energije i
toplinskoj zaštiti u zgradama (u daljnjem tekstu TP RUETZZ). To znači da suvlasnici
(zajedno sa projektantom) mogu slobodno odabrati debljine (karakteristike i cijene)
toplinskih izolacija. Izrada projekta fizike nije obvezna, t.j. glavni projekt se sastoji od
arhitektonskog projekta i troškovnika.
b) obuhvaćeno od 25% do 75% ovojnice
U takvom slučaju je obvezna primjena TP RUETZZ. To znači da da suvlasnici, mogu
zajedno sa projektantom dogovarati debljine i karakteristike toplinskih izolacija, ali elementi
zgrade koji se obnavljaju, nakon obnove moraju imati toplinske karakteristike koje su za
takve konstrukcije propisane u odgovarajućim tablicama u TP RUETZZ. Glavni projekt se
sastoji od arhitektonskog projekta, troškovnika i pojednostavljenog projekta fizike u kojem
se dokazuje navedeno.
c) obuhvaćeno više od 75% ovojnice
U takvom slučaju je također obvezna primjena TP RUETZZ, ali sa dopunskim uvjetima koji
se ne odnose samo na pojedine konstrukcije koje se obnavljaju, nego i na zgradu u cjelini i
koje su propisane u odgovarajućim tablicama u TP RUETZZ. Glavni projekt se sastoji od
arhitektonskog projekta, troškovnika i kompletnog projekta fizike u kojem se dokazuje
navedeno.
Iznimno se projekt i izvedba radova mogu vratiti na prethodni nivo, ako se dokaže da
radovi na ovom nivou nisu gospodarski isplativi, ili su tehnički i funkcionalno neizvedivi.
4. Prijava radova je obvezna za sve radove koji se izvode prema glavnom projektu.
5. Nadzor je potreban za sve radove koji se izvode prema glavnom projektu.
5. Tehnički pregled je obvezan za sve radove koji se izvode prema glavnom projektu.
6. Uporabna dozvola se izdaje na temelju tehničkog pregleda (ali je on pojednostavljen).
U pregledanim propisima nisu pronađena ograničenja u vezi prijave radova, nadzora,
tehničkog pregleda i uporabne dozvole (vezana uz veličinu objekta), iz čega se može zaključiti
da su oni obavezni u svim slučajevima, bez obzira na veličinu planiranog zahvata (ali uz uvjet
da se izvode na temelju glavnog projekta).

7. Ako zgrade samostalno pristupaju energetskoj obnovi, ni u jednom propisu se ne određuje što
ona mora obuhvatiti, t.j. suvlasnici samostalno ili u suradnji sa upraviteljem određuju što žele
obnoviti.
Moguća je djelomična obnova, npr. samo zidova ili samo krovova, ili samo zajedničkih dijelova
zgrade, ili samo na pojedinačnim stanovima, a moguća je i obnova kompletne ovojnice zgrade
sa svim elementima (krov, zidovi, prozori, podovi-stropovi, itd.). To je znatno povoljnija
situacija nego kod natječaja koje je raspisivao FZOEU koji je obvezivao da se u obnovu mora
uključiti cijela ovojnica, ili kod natječaja grada Zagreba koji je obvezivao da njihova obnova
može sadržavati samo obnovu zidova, a ne smije se uključiti zamjena prozora, obnova
krovova i sl.
8. Ako zgrade samostalno pristupaju energetskoj obnovi, propisi određuju da obnovljeni elementi
zgrade (npr. fasadni zidovi) moraju imati (toplinska) svojstva određena u TP RUETZZ.
Iako to ograničava samostalnost suvlasnika u izboru materijala za obnovu, ipak je povoljnije
nego što je bilo u natječajima koje je raspisivao FZOEU, a u kojima su oni bili postavili vlastite
kriterije, koji su bili stroži nego što je navedeno u TP RUETZZ (t.j. stroži nego za izgradnju
novih zgrada).
9. Ako zgrade samostalno pristupaju energetskoj obnovi, samostalno mogu izabrati projektanta,
nadzornog inženjera i izvođača radova.
Višestambene zgrade nisu pravni subjekti, nemaju OIB, i njihovo poslovanje (uključujući
poslove na energetskoj obnovi) se mora odvijati preko upravitelja.
Ni upravitelji ni višestambene zgrade (osim ako su u vlasništvu države, lokalne uprave, javnih
poduzeća i sl.) ne podliježu obvezi javne nabave, te za odabir projektanta, nadzornog
inženjera i izvođača radova, ne moraju raspisivati javne natječaje. Ako to ipak žele, u istu svhu
mogu raspisati natječaje, na kojima mogu samostalno odrediti kriterije za sudjelovanje i način
odabira najpovoljnijeg ponuđača.
Na natječajima koje je ranije raspisivao FZOEU bila su slijedeća pravila:
- za nabavu robe i usluga procijenjene vrijednosti do 20.000 kn,
i za nabavu radova do 50.000 kn,
moguća je direktna pogodba sa dobavljačem roba ili usluga, odnosno izvođačem radova,
uz izdavanje narudžbenice,
i u tom obliku se obično rješavaju usluge projektanta i nadzornog inženjera
za manje zgrade.
- za nabavu robe i usluga procijenjene vrijednosti do 20.000-500.000 kn,
i za nabavu radova do 50.000-1.000.000 kn,
mogu se sklapati ugovori na temelju 1 ponude (ipak uobičajeno je 3 ponude),
i u tom obliku se obično rješavaju usluge projektanta i nadzornog inženjera
za veće zgrade,
te odabar izvođača radova za obnovu manjih zgrada.
- za nabavu robe i usluga u vrijednosti većoj od 500.000 kn,
i za nabavu radova u vrijednosti većoj od 1.000.000 kn,
provodi se natječaj sličan natječajima kod javne nabave, uz dosta složenu proceduru,
i u tom obliku se obično rješava odabir izvođača radova za obnovu većih zgrada.
10. Poslovi konzultacija i vođenja projekta energetske obnove od početka do kraja, ne spadaju ni
u poslove projektanta, ni u poslove nadzora ni u redovne poslove upravitelja.
Može ih obavljati bilo tko od tri navedene stranke (ako se sa njima sklopi takav ugovor), a
može ih obavljati i predstavnik stanara ili nekakva ”treća” osoba koju za to ovlasti predstavnik
stanara i upravitelj.

Poslovi vođenja projekta se sastoje od:
- informiranja svih sudionika u procesu energetske obnove, o stanju posla koji se odvija
- izrada kriterija za odabir projektanta, nadzornog inženjera i izvođača radova
- sastavljanje uvjeta natječaja i ugovora za odabir pojedinih sudionika procesa
- međusobne usporedbe pristiglih ponuda, analiza da li odgovaraju traženim uvjetima
- usporedbe sa cijenama obnove na drugim zgradama
- provjera drugih sudionika procesa obnove (da li su kažnjavani, da li su blokadi, da li imaju
poreznih dugova, kakve su im reference i sl.)
- provjera zakonske ispravnosti pojedinih postupaka tijekom obnove
- pisanje različitih mišljenja, odluka, pregleda, izvještaja, analiza različitih mogućnosti
- pronalaženje rješenja za financiranje obnove, uključujući najpovoljniji oblik kreditiranja
- provjera da li drugi sudionici u procesu obnove obavljaju svoje poslove u planiranim
rokovima i planirani način, vršenje upozorenja i poduzimanje određenih pravnih radnji
protiv onih koji se ne drže ugovora i sl.
Poslovi vođenja projekta kod većih zgrada mogu zahtijevati organiziranje više desetaka
sastanaka sa različitim sudionicima i na njih se može potrošiti više stotina radnih sati.
Moguće je da se poslovi vođenja projekta obavljaju besplatno, naročito ako se u zgradi uspije
formirati tim ljudi koji će u tome pomagati i koji ima odgovarajuća znanja za takvu vrstu posla.
U ostalim slučajevima (naročito kod većih zgrada) preporučuje se da te poslove obavi
upravitelj (sa timom koji će on formirati) i da ti poslovi budu plaćeni u skladu sa količinom
radnih sati koji na njih budu utrošeni.
NAPOMENE
1. Prethodno mišljenje nije službeno tumačenje nadležnih institucija Republike Hrvatske ili grada
Zagreba, nego osobno mišljenje projektanta koji ga je sastavio. Moguće je da na temelju istih
podataka, neke druge osobe ili institucije donose drugačije zaključke.
2. Prethodno mišljenje je sastavljeno na temelju podataka iz dokumenata koji su navedeni u
prilogu i koji su projektantu bili dostupni u trenutku kada je izrađeno. Moguće je da se mišljenje
izmjeni, dopuni ili ukine, ako se dođe do novih podataka koji će utjecati na predočene
zaključke, ili ako se izmjene propisi na temelju koji su pojedini zaključci donešeni.
3. Prethodno mišljenje ne obrađuje sve teme, pojmove i informacije vezane uz energetsku
obnovu višestambenih zgrada. Ako projektant uoči potrebu za tim, i ako bude imao mogućnosti
za to, moguće je da će naknadno biti izrađena daljnja mišljenja u kojima će biti obrađeni drugi
problemi vezani uz istu temu, a koji nisu obuhvaćeni ovim mišljenjem.
4. U ponudama koje bude davao projektant koji je izradio ovo mišljenje, moguće je da se
prethodno mišljenje doda kao prilog uz ponudu, i da se pozove na njega kod pojašnjavanja
pojedinih elemenata iz ponude.
5. Prilozi uz prethodno mišljenje ne sadrže kompletne tekstove zakona, pravilnika i tehničkog
propisa, nego samo izvatke sa pojedinim člancima koje je autor smatrao relevantnim za temu
koju je obrađivao.
U Zagrebu, 02.06.2018.
Mladen Lečić, dipl.inž.arh.
LEČIĆ d.o.o. Savska 41, 10000 Zagreb

PRILOZI
1. Zakon o gradnji – pročišćeni tekst (NN 153/13, 20/17)
2. Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (NN 112/17)
3. Pravilnik o obveznom sadržaju i opremanju projekata građevina – pročišćeni tekst (NN 64/14, 41/15)
4. Tehnički propis o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama (NN 128/15)